Wybrane aspekty nabywania i zbywania nieruchomości

Przed przystąpieniem do kupna lub sprzedaży mieszkania, domu czy działki warto zapoznać się z podstawowymi informacjami prawnymi, co do formy oraz treści takiej umowy, a także wynikających z niej uprawnień i obowiązków stron. Wszystko po to, by ustrzec się przed „niespodziankami” już po zawarciu umowy.

Co to są nieruchomości? Obowiązujące przepisy prawa stanowią, iż nieruchomościami są: grunty (części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności), budynki (budynki trwale związane z gruntem) oraz lokale (części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębną własność). Nie ma przy tym znaczenia czy grunty są : lasami, działkami budowlanymi czy działkami ornymi. Podobnie nie ma znaczenia czy budynki przeznaczone są do zamieszkania czy też stanowią powierzchnie użytkowe. Zarówno do gruntów, do budynków i do lokali stosuje się te same przepisy, co do formy umowy sprzedaży. Do zawarcia takiej umowy wymagane jest zawsze zachowanie formy aktu notarialnego. Umowę taką możemy zawrzeć tylko i wyłącznie przed notariuszem. I to właśnie notariusz powinien zadbać o to, aby umowa została spisana poprawnie.

Przy okazji kupna mieszkania czy domu często słyszy się o umowie przedwstępnej. Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie się jej stron do zawarcia w przyszłości umowy (umowy przyrzeczonej), której istotne postanowienia będą określone w umowie przedwstępnej. Przykładowo, gdy już znajdziemy odpowiednie do zakupu np. mieszkanie, a jego sfinansowanie planujemy pokryć ze środków pożyczonych z banku (kredyt), sprzedawca będzie zmuszony zaczekać na pieniądze. Wówczas podpisujemy umowę przedwstępną, która jest zabezpieczeniem zarówno dla kupującego jak i sprzedającego i rodzi określone konsekwencje prawne.

Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie. Polskie prawo nie wymusza sporządzenia tej umowy  w formie aktu notarialnego jak była mowa wyżej. Jednakże, w sytuacji gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, a umowa zawarta była bez udziału notariusza, stronie zainteresowanej  zawarciem umowy sprzedaży przysługuje tylko roszczenie o zapłatę odszkodowania, a nie możliwość dochodzenia przed Sądem zawarcia faktycznie umowy przyrzeczonej (gdyby została zawarta w formie aktu notarialnego).

Pamiętaj!

Decydując się na zakup mieszkania czy to od dewelopera, czy od osoby prywatnej :

  • sprawdź księgę wieczystą i upewnij się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką,
  • sprawdź stan prawny nieruchomości np. czy nikt nie ma prawa dożywotniego mieszkania czy służebności osobistej,
  • zabezpiecz się odpowiednimi zapisami w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym,
  • „sprawdź” firmę deweloperską bądź osobę sprzedającą mieszkanie,
  • przeczytaj umowę przed jej podpisaniem, a w razie jakichkolwiek wątpliwości skorzystaj z pomocy prawnika,
  • odnotuj w protokole zdawczo-odbiorczym podczas odbioru mieszkania czy domu wszelkie zastrzeżenia dotyczące ich stanu.

adw. Karolina Golik, adw. Ewelina Obara

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *